雅戈爾220億地產(chǎn)庫存 業(yè)內(nèi)人士稱都快爛在手里

1月15日，雅戈爾發(fā)布公告稱，其旗下全資子公司雅戈爾置業(yè)，近日與寧波維科置業(yè)有限公司簽署合同，參與寧波維科城西置業(yè)有限公司的增資擴股，該項目預(yù)計將于2014年下半年預(yù)售。

這是時隔兩年有余，雅戈爾再次發(fā)布拿地公告。

其實，即使雅戈爾置業(yè)久未拿地，其地產(chǎn)庫存也一直嚴重堆積。據(jù)公司董秘劉新宇表示，雅戈爾集團的庫存中，僅有7%來自于服裝，即剩下的93%庫存均出自房地產(chǎn)項目。

“都快爛在手里了�！庇袠I(yè)內(nèi)人士向理財周報記者表示，為擺脫其目前的庫存壓力，置業(yè)本身或許難逃虧本銷售以盤活資金的出路。

雖然該公司董事長一度公開表示將加大在品牌服裝主業(yè)的投資力度，但一方面，服裝行業(yè)整體低迷；另一方面，占據(jù)雅戈爾集團收益近半的房地產(chǎn)行業(yè)庫存一再積壓。

有地產(chǎn)行業(yè)分析師調(diào)研認為，長遠來看，“在有資金鏈保證的前提下，置業(yè)的運轉(zhuǎn)不是問題�！�

只是在短期內(nèi)，該如何保證雅戈爾集團資金鏈的正常流動？

入股拿地意在緩沖

“寧波知名企業(yè)，大型房地產(chǎn)開發(fā)商。”這是寧波博信房地產(chǎn)估價有限公司總經(jīng)理王錫軍眼中的雅戈爾置業(yè)。

在2011年以前，雅戈爾置業(yè)拿地頗為“豪爽”，全部土地均以參與招拍掛方式獲得，且多個項目以“地王”價收歸囊中。其入主上海的第一塊地，正是目前認籌中的普陀區(qū)“長風八號”單價地王項目。

而此次入股寧波維科置業(yè)的拿地方式，縱觀雅戈爾置業(yè)拿地歷史，其實并不多見。

對此，多位業(yè)內(nèi)人士均表示，其入股拿地，意在緩沖。

在王錫軍看來，時隔兩年，雅戈爾再拿地，且一改往日一貫招拍掛的作風，通過入股方式，是在遭遇國家對于房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控后的一種應(yīng)對措施。

“在一二線城市布局地產(chǎn)項目，拿地步伐不能停滯。”有業(yè)內(nèi)人士表示，雅戈爾置業(yè)此次以入股的方式與同為大型國企的維科置業(yè)合作，一方面可以保證其繼續(xù)拿地，另一方面亦可緩解其自身目前面臨的資金壓力。

“目前而言，公司已經(jīng)在拿地方面趨于保守，應(yīng)該是在逐步度過風險期了�！蓖蹂a軍分析道。

也有業(yè)內(nèi)人士認為，為應(yīng)對目前的土地存貨困局，“他應(yīng)當會偏向做中端地產(chǎn)產(chǎn)品，且不再會通過‘地王’拿地�！�

部分地產(chǎn)庫存虧本銷售

上述業(yè)內(nèi)人士表示，雖然國內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司均有一定的庫存壓力，但是雅戈爾置業(yè)拿地的速度卻遠快于其開發(fā)地產(chǎn)項目的速度。

雅戈爾2012年第三季度報告顯示，其存貨金額達到近240億元人民幣，而根據(jù)其董秘劉新宇公開表明，其中服裝庫存僅有17億元，占總存貨金額的7%。

換言之，截止到2012年9月，雅戈爾集團的庫存中，有93%來源于房地產(chǎn)項目。

“都快爛在手里了。”上海易居房地產(chǎn)研究員劉衛(wèi)衛(wèi)這樣評價雅戈爾置業(yè)目前的項目去化進程。

根據(jù)年報顯示，雅戈爾2009年至2011年的存貨周轉(zhuǎn)率平均為0.44，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率平均約為0.33，對比同樣有較高房地產(chǎn)份額的紅豆集團，其上述三年的存貨周轉(zhuǎn)率平均為0.56，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率平均約為0.34。

其如此高比例的房地產(chǎn)庫存，卻主要是在兩年前獲得。

“2009年和2010年是雅戈爾置業(yè)的集中拿地時段，那時候拿的地當然是豪宅啊”，據(jù)劉衛(wèi)衛(wèi)分析，正是2011年全國房地產(chǎn)調(diào)控風暴，給了當時有多項豪宅用地的雅戈爾置業(yè)以極大的打擊。正因為此，其多個項目目前的銷售業(yè)績均“并不好看”。

據(jù)統(tǒng)計，雅戈爾從2009年至2011年的銷售毛利率平均為37.21%，而紅豆集團，其年銷售毛利率平均為24.20%，后者的毛利率相對偏低，即銷售壓力偏小。

“他有幾個項目估計要虧本銷售以盤活資金了�！睒I(yè)內(nèi)人士告訴記者，定位中高端住宅地產(chǎn)項目的雅戈爾置業(yè)，要減輕庫存壓力以保證資金鏈流轉(zhuǎn)，很有可能會面臨虧本出售的風險。

雖然雅戈爾集團董事長李如成一再強調(diào)，雅戈爾的主業(yè)一直都是服裝行業(yè)，但不可否認的是，雅戈爾置業(yè)的收入構(gòu)成，一度占據(jù)了其集團近半數(shù)的份額。

2009年，雅戈爾集團的房地產(chǎn)項目占集團總收入構(gòu)成的42.15%，2010年達到47.14%，雖然2011年降為30.38%，但是在2012年中期報表中，房地產(chǎn)項目的收入占比就已經(jīng)達到了47.10%。

對比同行業(yè)，紅豆集團旗下地產(chǎn)公司收入占比在2009年為25.27%，2010年達到55.80%，2011年回調(diào)為34.77%，而2012年中報的20.22%均低于前三年中報的收入占比。

資金鏈是最大掣肘

一直以來，服裝、地產(chǎn)、投資三駕馬車并駕齊驅(qū)，拉動了雅戈爾整條資金鏈的運轉(zhuǎn)。

雅戈爾集團創(chuàng)建于1979年，在其服裝行業(yè)的龍頭地位逐步確立之后，1992年，創(chuàng)立雅戈爾置業(yè)，開始在房地產(chǎn)領(lǐng)域嶄露頭角。1993年，進駐股權(quán)投資領(lǐng)域。經(jīng)過35年的發(fā)展，三駕馬車共同拉動的發(fā)展模式逐步構(gòu)成。

然而，就目前而言，雅戈爾的發(fā)展面臨資金鏈緊張的掣肘。

集團董事長李如成一度向媒體公開表示，由于近期房地產(chǎn)行業(yè)受到政策調(diào)控影響，股票市場持續(xù)低迷，雅戈爾將擴大品牌服裝的生產(chǎn)經(jīng)營，回歸服裝主業(yè)。

但服裝行業(yè)近期持續(xù)處于低迷狀態(tài)。

“現(xiàn)在整個服裝行業(yè)庫存多得嚇人！”一名長期從事服裝行業(yè)的銷售人員告訴理財周報記者。

據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，我國87家服裝公司的庫存量達到732億元，相比2010年，87家服裝紡織類公司累計庫存量501億元，2011年為699億元。2012年整個服裝行業(yè)庫存積壓情況可見一斑。

另一方面，近幾年來，雅戈爾在股權(quán)投資領(lǐng)域也獲益平庸。

從2009年開始，雅戈爾每年都會參與多家上市公司的定向增發(fā)項目，然而，由于股票市場持續(xù)低迷，這些項目并未能給其帶來較為可觀的收益。

當然，從長遠看，雅戈爾置業(yè)的發(fā)展，前景可觀。

“其實從常規(guī)的住宅開發(fā)角度看，雅戈爾置業(yè)的發(fā)展進度很正常嘛。”高通智庫分析師朱萬芬解釋道，單個住宅地產(chǎn)項目的開發(fā)周期最少2-3年，而建設(shè)整個大盤最少需要5-10年，這期間地產(chǎn)公司的資金壓力其實非常大。

“所以這幾年，雅戈爾因為地王項目和資金鏈問題，放緩了拿地和開工速度。置業(yè)的人說，到今年會調(diào)整戰(zhàn)略方向，速度不會做得特別快了�！敝烊f芬說。

只是，就短期而言，服裝行業(yè)低迷、地產(chǎn)庫存積壓、投資收益不可期，雅戈爾如何保證其資金鏈正常運轉(zhuǎn)？這仍是一個謎。