入桂12年，為什么“萬象系”總是城市商業(yè)引領(lǐng)者？

進(jìn)入廣西市場(chǎng)12年，華潤(rùn)置地每次出手都箭無虛發(fā)。

· 2012年，南寧萬象城開業(yè)，定位“廣西定位最高端、業(yè)態(tài)最豐富的卓享品質(zhì)生活空間”。2016年銷售額躍居萬象城體系第2位，2018年租金收入5.62億，位居萬象城體系第3位；

· 2018年9月，柳州萬象城開業(yè)，年內(nèi)錄得租金收入4646萬元；

· 2019年9月，桂林萬象城攜近300家商戶、近30%桂林首店品牌開業(yè)。開業(yè)當(dāng)天客流25萬人次，零售額超1300萬元，同城當(dāng)日銷售第一，占比96%。

從廣西首府南寧到西南工業(yè)重鎮(zhèn)柳州、旅游名城桂林，華潤(rùn)置地一路北上。市場(chǎng)環(huán)境千變?nèi)f化，但“萬象系”Mall始終不改“一座城改變一座城”的基因，持續(xù)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)擔(dān)綱商業(yè)引領(lǐng)者角色。

2020年，當(dāng)華潤(rùn)置地在廣西的拓展軌跡由北轉(zhuǎn)南，進(jìn)入廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)工貿(mào)城市崇左，官宣打造廣西首座萬象匯——崇左萬象匯，“引領(lǐng)城市商業(yè)”的決心依然未變。

這座商業(yè)體量近9萬㎡、位處崇左市城南新區(qū)的購(gòu)物中心，將于2020年12月開業(yè)，規(guī)劃引入超150家品牌，包括60%首進(jìn)崇左品牌，項(xiàng)目定位為引領(lǐng)崇左品質(zhì)生活的城市歡樂公園驛站。

透過崇左萬象匯，我們或許能從“商業(yè)項(xiàng)目籌備期”視角切入，一探“為什么‘萬象系’總能成為城市商業(yè)引領(lǐng)者”。

（崇左萬象匯效果圖）

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大區(qū)域與小區(qū)位：獨(dú)到的選址眼光

商業(yè)世界里，“地段論”從未過時(shí)。在廣西，每一座“萬象系”Mall的選址都同時(shí)兼顧了大區(qū)域（城市）與小區(qū)位（商圈），可謂眼光獨(dú)到。

以廣西首府南寧為出發(fā)點(diǎn)，“萬象系”Mall先后涉足西南工業(yè)重鎮(zhèn)柳州、旅游名城桂林，每次安營(yíng)扎寨都擇定有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的城市。

萬象匯首次亮相廣西，選中的是廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)工貿(mào)城市——崇左。

· 實(shí)業(yè)根基：崇左市坐擁“中國(guó)糖都”、“中國(guó)錳都”、“中國(guó)紅木之都”等名號(hào)，全市年產(chǎn)糖量約占全國(guó)總產(chǎn)糖量的五分之一，錳礦資源儲(chǔ)量居全國(guó)首位。

· 地緣特性：崇左市與越南交界，是中國(guó)陸路口岸最多的城市，被譽(yù)為“中國(guó)南大門”，有“打開門就是越南，走兩步就進(jìn)東盟”之說，自帶外貿(mào)優(yōu)勢(shì)。崇左市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年該市外貿(mào)進(jìn)出口總量達(dá)1893.39億元，同比增長(zhǎng)28.3%，包攬廣西同期外貿(mào)進(jìn)出口總量的40.3%。

實(shí)業(yè)與商貿(mào)根基，再加上旅游資源，讓崇左萬象匯從選址的第一步，就鎖定具備較高消費(fèi)實(shí)力的核心客群：私營(yíng)企業(yè)主、中高端家庭、辦公人群、其他大眾消費(fèi)客群及游客。

進(jìn)入“商圈”維度的小區(qū)位，崇左萬象匯同樣不乏戰(zhàn)略眼光。

這個(gè)項(xiàng)目位處中泰產(chǎn)業(yè)園、老城區(qū)、城南新區(qū)三大片區(qū)的幾何中心，在崇左市向東南拓展的發(fā)展趨勢(shì)下，精準(zhǔn)鎖定城市潛力區(qū)位。項(xiàng)目半徑3公里范圍內(nèi)，覆蓋約12-15萬常住人口。

交通區(qū)位方面，崇左萬象匯因緊鄰南友高速收費(fèi)站，且東、北兩側(cè)被城市主干道東盟大道、崇善大道合圍，既承接可觀的車流、人流，也擁有曝光度極佳的商業(yè)展示面。

與此同時(shí)，崇左萬象匯周邊環(huán)繞廣西民族師范學(xué)院、廣西城市職業(yè)大學(xué)、崇左市體育館、崇左市體育中心、崇左市圖書館（在建）、金龍湖公園等城市文體配套，所在片區(qū)正逐步蛻變?yōu)槌缱笮鲁菂^(qū)文體核心，預(yù)計(jì)將因此導(dǎo)入約10萬人口。

鎖定城市中的“未來潛力可期”片區(qū)，崇左萬象匯的“小區(qū)位”選址邏輯與南寧萬象城（位于東盟商務(wù)區(qū)核心區(qū)）、柳州萬象城（位于柳州新核心河?xùn)|商圈）、桂林萬象城（位于政府重點(diǎn)打造的琴潭片區(qū)）如出一轍。

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快與準(zhǔn)：主力店矩陣背后的市場(chǎng)考量

2020年3月，崇左萬象匯首度對(duì)外官宣。僅僅2個(gè)月后，崇左萬象匯就結(jié)合市調(diào)結(jié)果，完成首批主力店的排兵布陣——引入國(guó)內(nèi)知名連鎖影院品牌；與步步高商業(yè)簽約，引入5.0版步步高超市、步步高百貨、步步高電器城。

· 瞄準(zhǔn)市場(chǎng)空白 引入崇左首家5.0版步步高超市

當(dāng)前，崇左市2家在營(yíng)大型超市皆有暢旺人氣，但都集中在老城區(qū)，且均為本土傳統(tǒng)商超品牌。

這就為崇左萬象匯布局商超主力店帶來雙重命題：既要抓住項(xiàng)目所在城南新區(qū)的市場(chǎng)空白，也要結(jié)合消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)，前瞻性引入具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的品牌。

此時(shí)與步步高商業(yè)聯(lián)手，不失為上策。

步步高超市在廣西市場(chǎng)深耕多年，目前已布局52家門店，深諳廣西市場(chǎng)消費(fèi)偏好，這一點(diǎn)絲毫不遜色于本土超市品牌。

與此同時(shí)，步步高超市基于“產(chǎn)地直采”、“海外進(jìn)口產(chǎn)品直采”等供應(yīng)鏈戰(zhàn)略布局，依托自主打造的面點(diǎn)熟食加工中心，早已確立“高性價(jià)比生鮮及進(jìn)口商品”的供應(yīng)優(yōu)勢(shì)。

雙方此次聯(lián)手，還將在“門店創(chuàng)新”方面追求最佳體驗(yàn)——打造最新的步步高超市5.0版門店，全場(chǎng)運(yùn)營(yíng)電子價(jià)簽，自營(yíng)近2萬個(gè)SKU，全面滿足家庭消費(fèi)升級(jí)需求，并以工業(yè)風(fēng)設(shè)計(jì)，營(yíng)造集市感、年輕化、主題分明、趣味輕松的逛購(gòu)體驗(yàn)氛圍。

· 踩準(zhǔn)城市商業(yè)升級(jí)過渡節(jié)奏 引入百貨與家電商城

市調(diào)結(jié)果顯示，在崇左市消費(fèi)者的零售購(gòu)物偏好中，服裝與家用數(shù)碼占據(jù)前兩位。

與此同時(shí)，當(dāng)前崇左市商場(chǎng)選擇面窄、消費(fèi)體驗(yàn)度差、檔次不足，實(shí)體商業(yè)正處于集中式商業(yè)逐步取代傳統(tǒng)百貨、傳統(tǒng)商業(yè)街的過渡階段。

消費(fèi)者在期盼一站式綜合型購(gòu)物中心的同時(shí)，仍對(duì)“百貨”保有較高期待值。

回應(yīng)上述市場(chǎng)需求，崇左萬象匯引入步步高百貨、步步高電器城，打造崇左規(guī)模最大綜合型百貨與崇左首家智能化家電商城。

在重構(gòu)百貨、家電品類組合，提升品質(zhì)感的同時(shí)，也強(qiáng)調(diào)商品的體驗(yàn)式銷售、增值服務(wù)功能及消費(fèi)者互動(dòng)式活動(dòng)體驗(yàn)。

· 打造崇左最大規(guī)模精品影院

在市調(diào)報(bào)告中，“電影院”是受訪者首選的休閑娛樂場(chǎng)所。但目前崇左市區(qū)僅有2家電影院，合計(jì)僅有8個(gè)影廳、約800個(gè)座位。

基于崇左市中心“缺少電影院”的現(xiàn)狀，崇左萬象匯將引入國(guó)內(nèi)知名連鎖影院品牌，打造崇左市第一家杜比激光巨幕影城。

影院規(guī)劃運(yùn)營(yíng)面積約4000㎡，設(shè)置1173個(gè)座位，配置1個(gè)杜比雙激光巨幕廳、1個(gè)杜比激光多功能次巨幕廳、1個(gè) VIP 廳、4 個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)數(shù)字影廳，并將在崇左市首次引進(jìn)全廳按摩座椅影廳。

其中，銀幕達(dá)300㎡的超級(jí)巨幕廳，將配置杜比全景聲，滿足 300 人同時(shí)觀影，且具備多功能用途，可開展小劇場(chǎng)話劇、兒童劇、室內(nèi)演唱會(huì)等活動(dòng)。

影城空間設(shè)計(jì)將采用時(shí)尚、現(xiàn)代、簡(jiǎn)約的輕奢風(fēng)，為崇左消費(fèi)者帶來全新觀影打卡圣地。

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有序創(chuàng)變：提升城市商業(yè)級(jí)次的定位拼圖

以“引領(lǐng)崇左品質(zhì)生活的城市歡樂公園驛站”為定位，崇左萬象匯對(duì)“引領(lǐng)城市商業(yè)”的理解，其實(shí)是基于市場(chǎng)動(dòng)因的有序創(chuàng)變。

· 市場(chǎng)動(dòng)因：崇左市場(chǎng)需要高標(biāo)識(shí)度和高影響力的項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)引導(dǎo)；

· 有序創(chuàng)變：適度提升崇左商業(yè)級(jí)次。

過去10年，崇左市社會(huì)消費(fèi)品零售額年度漲幅在18%-8%之間波動(dòng)。在漲幅回落態(tài)勢(shì)下，商業(yè)級(jí)次的提升必然要循序漸進(jìn)。

而“引領(lǐng)式商業(yè)”出現(xiàn)的必要性，則與崇左市明顯的消費(fèi)外溢相關(guān)——40%的受訪崇左市民表示，每月至少有一次異地購(gòu)物行為，而且異地購(gòu)物金額遠(yuǎn)超本地消費(fèi)水平，這成為“崇左當(dāng)前商業(yè)配置無法滿足消費(fèi)需求”的明證。

（崇左萬象匯效果圖）

商業(yè)定位既明，崇左萬象匯又進(jìn)一步對(duì)定位進(jìn)行拆解表達(dá)，提煉出4大定位拼圖。

隨著4大主力店品牌敲定，崇左萬象匯4塊定位拼圖中的“社區(qū)生活方式中心”已基本成型，而另外的3塊拼圖，分別為：城市潮流中心、廣西美食地圖、兒童成長(zhǎng)空間。

城市潮流中心

基于崇左市城南商圈消費(fèi)群體的年輕化屬性，以及零售品牌等級(jí)偏低且同質(zhì)化嚴(yán)重的現(xiàn)狀，崇左萬象匯將著重針對(duì)零售業(yè)態(tài)引入國(guó)內(nèi)外代表品牌、首店品牌，回應(yīng)崇左市場(chǎng)潛在的潮流、時(shí)尚消費(fèi)需求，讓外溢消費(fèi)回流至當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。

 廣西美食地圖

從市調(diào)結(jié)果來看，餐飲是目前拉動(dòng)崇左商業(yè)人氣的主要業(yè)態(tài)，集中式商業(yè)項(xiàng)目的餐飲業(yè)態(tài)均有良好市場(chǎng)表現(xiàn)，而市場(chǎng)短板在于餐飲品牌以本土自營(yíng)品牌為主，缺乏特色餐飲品牌。

結(jié)合市場(chǎng)機(jī)遇與市場(chǎng)缺口，崇左萬象匯將著重引入熱門餐飲品牌，構(gòu)筑滿足各時(shí)段、全品類需求的餐飲組合。

兒童成長(zhǎng)空間

結(jié)合年輕家庭“更加注重孩子喜好，尋求家庭化生活模式”的市場(chǎng)需求，崇左萬象匯將在項(xiàng)目L3層打造6500㎡ 歡樂兒童空間、2000㎡屋頂花園、12米挑高陽光玻璃房，為家庭客群打造高品質(zhì)的親子陪伴成長(zhǎng)空間。

除此之外，因毗鄰金龍湖公園，崇左萬象匯也將融合城市自然景觀，在空間設(shè)計(jì)上注入“引領(lǐng)式”體驗(yàn)元素，規(guī)劃打造特色外擺區(qū)、露天集市區(qū)、休憩花園、演藝廣場(chǎng)、空中屋頂花園、露臺(tái)綠地，在商業(yè)空間中為崇左消費(fèi)者構(gòu)筑不同以往的游逛、休憩、漫步休閑空間。

結(jié)  語

按照2017年發(fā)布的華潤(rùn)置地廣西戰(zhàn)略，2017-2022年廣西6座萬象城市綜合體將陸續(xù)落成，商業(yè)總體量將突破100萬㎡，年?duì)I業(yè)額預(yù)計(jì)突破百億，占據(jù)廣西商業(yè)零售市場(chǎng)超30%份額。

從南寧萬象城、柳州萬象城、桂林萬象城到崇左萬象匯，華潤(rùn)置地朝這個(gè)目標(biāo)一步步邁進(jìn)，而出發(fā)點(diǎn)則始終未變：為當(dāng)?shù)叵�費(fèi)者帶來包羅萬象的美好新生活，為當(dāng)?shù)叵�費(fèi)市場(chǎng)注入新活力，打造引領(lǐng)品質(zhì)生活的商業(yè)標(biāo)桿。

2020年12月，崇左萬象匯將按計(jì)劃攜手超150家品牌（60%為首進(jìn)崇左品牌）正式亮相。這個(gè)項(xiàng)目將如何改變崇左市商業(yè)形態(tài)？我們拭目以待。