雅戈爾退地引發(fā)樓市地震 不惜天價割肉或為斷臂求生

雅戈爾御西湖實景。

      6月20日晚，雅戈爾發(fā)布公告，稱成功退掉杭州申花地塊。幾乎是在同一時間，杭州市國土資源局對外證實了這一消息，坊間盛傳長達(dá)兩年之久的雅戈爾退地，終于成為現(xiàn)實。

　　連日來，雅戈爾退地事件在杭州樓市持續(xù)發(fā)酵，在外界看來并不差錢的雅戈爾，為何不惜割肉4.8億元而堅持退地？雅戈爾退地真相，成為近日業(yè)內(nèi)熱議的話題。

　　公司解釋“冠冕堂皇”

　　2010年11月，雅戈爾在申花拿下兩宗土地，總價高達(dá)24.21億元。退地前，雅戈爾已支付土地款總價的20%，也就是4.842億元的保證金。一旦退地，保證金將被政府根據(jù)合同予以沒收。因此，雅戈爾退地創(chuàng)下了杭州市有史以來最高的退地違約金紀(jì)錄。

　　對于此次退地，雅戈爾在公告中作出如下解釋：2011年1月以來，房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境、市場形勢和供需關(guān)系發(fā)生了較大變化，綜合權(quán)衡后，終止開發(fā)申花地塊有助于最大限度地保護(hù)股東利益及公司權(quán)益，公司擬授權(quán)杭州置業(yè)管理層與杭州市國土資源局協(xié)商解除該《出讓合同》，不再繼續(xù)開發(fā)申花地塊。

　　杭州市國土資源局在一份對這一事件的說明中稱，因雅戈爾公司未按土地出讓合同約定履行，根據(jù)國家、省、市有關(guān)規(guī)定和土地出讓合同相關(guān)約定，報經(jīng)市政府同意后，將依法依約解除相關(guān)合同。

　　事實上，按照杭州市規(guī)定，土地出讓一年之內(nèi)開發(fā)商須繳納全部土地出讓金。雅戈爾拿地的時間是在2010年11月，早已超過了一年時限。從這一時間看來，雅戈爾與杭州市國土資源局之間就退地一事，進(jìn)行過較長時間的博弈。

　　地價已經(jīng)縮水20%以上

　　雅戈爾為何寧可選擇割肉，也要把地退掉？這是一個令人納悶的問題。一般情況下，如果是無力繼續(xù)開發(fā)，更多的是引入合作者，或者開拓融資渠道。退地，則意味著4.842億元定金打水漂，再無翻身的可能。

　　事實上，考慮到地價縮水因素，雅戈爾退地完全符合經(jīng)濟(jì)邏輯。雅戈爾拿地的2010年11月，正值杭州樓市的巔峰，地價一浪高過一浪。雅戈爾申花兩宗土地，其中一宗折合樓面價 18114元/平方米，成為申花新地王。隨后樓市迎來“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”，高歌猛進(jìn)的地價一路走低，甚至出現(xiàn)了頻頻流拍現(xiàn)象。即便到了樓市略有回暖的2012年8月，天陽申花拿地，折合樓面價僅12028萬元/平方米。有業(yè)內(nèi)人士分析，雅戈爾申花地塊樓面價目前的估值也就1.3-1.4萬元/平方米，縮水幅度達(dá)到20%以上。

　　如果已經(jīng)交清全部的土地出讓金，那么雅戈爾還可以考慮引入戰(zhàn)略合作伙伴共同開發(fā)。但是在只支付20%土地款的情況下，即便雅戈爾大拋繡球，顯然也不會有開發(fā)商愿意接住。雅戈爾地塊雖然在申花具有一定的稀缺性，但是還不至于對開發(fā)商會有如此大的吸引力。對雅戈爾而言，無論是轉(zhuǎn)讓還是引入合作伙伴，都是一廂情愿之事。

　　繼續(xù)開發(fā)或是死路一條

　　當(dāng)然，對資金實力還算充裕的雅戈爾而言，還可以選擇繼續(xù)開發(fā)，等待完全解套的這一天。但這是一條賭博之路，很有可能會讓雅戈爾陷入泥淖。

　　雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認(rèn)為，根據(jù)雅戈爾拿地成本以及財務(wù)成本來核算，如果繼續(xù)開發(fā)的話，要實現(xiàn)盈利幾無可能。從2011年至今，申花板塊的房價跟隨大勢，也出現(xiàn)了較大的起伏。2012年3月申花板塊的房價曾跌入低谷，紳華府起價曾一度低于1.6萬元/平方米，已經(jīng)跌破雅戈爾的拿地成本。當(dāng)然從2012年5月以后申花板塊的房價一路走高，已攀升至目前的2.5萬元/平方米的均價。但即便是這個價格，離雅戈爾盈利的目標(biāo)還很遠(yuǎn)。根據(jù)章惠芳的測算，房價至少要到3萬元，雅戈爾才能保本。“地價這么高，而且時間已經(jīng)拖了這么久，雅戈爾的綜合開發(fā)成本已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其他樓盤。我覺得，雅戈爾可能連自己都看不到盈利的希望了�！彼�說。

　　事實上，雅戈爾在杭州也曾有過咸魚翻生的經(jīng)歷。2007年7月，雅戈爾拿下杭商院地塊，也就是后來的御西湖，樓面價高達(dá)15712元/平方米。隨后因為市場形勢的變化，御西湖一度“被套”。不過，這種局面很快得以扭轉(zhuǎn)，御西湖沖高回落之后目前的售價5萬元/平方米，成為成功解套的典范。

　　只不過，這次就連雅戈爾自己都沒有信心。雅戈爾公告稱，退地是為實現(xiàn)對股東權(quán)益及公司利益保護(hù)的最大化，監(jiān)事會全票通過了退地決議。事實上股東十分清楚，繼續(xù)開發(fā)意味著還需要投入數(shù)十億元資金，而其投資回報極有可能是零甚至是負(fù)數(shù)，與其如此倒不如一次性割肉。畢竟，雅戈爾御西湖順利解套，那是因為樓市還處于黃金期，而今后幾年樓市走向如何，多少有些撲朔迷離。

　　斷臂求生顯無奈之舉

　　若繼續(xù)開發(fā)，雅戈爾申花項目總投資額將高達(dá)三四十億元甚至更高，在外人看來天價的退地?fù)p失，只相當(dāng)于一年的利息。股東果斷決定中止開發(fā)，這筆賬早已算過多遍。這與去年11月拱宸橋地塊被政府收回不同的是，拱宸橋地塊是因為開發(fā)商無力繳納土地出讓金，而雅戈爾卻是因為看不到盈利希望主動退地。

　　雖然最近兩年利潤大幅下滑，但是雅戈爾去年仍實現(xiàn)凈利潤17.63億元，顯然并不那么差錢。作為一家以服裝為主業(yè)的知名企業(yè)，假借銀行信貸或者其他融資平臺，繳清申花土地出讓金尾款并非難事。但是，一旦在申花項目上投入三四十億元之巨，幾年之內(nèi)不能解套的話，這將成為雅戈爾的一個沉重包袱。雅戈爾2012年的利潤較2011年大幅下滑34%，很大原因是受房地產(chǎn)市場波動的牽累。

　　雅戈爾退地，對自身企業(yè)形象產(chǎn)生了不良的負(fù)面影響這也被外界視為其退出杭州房地產(chǎn)市場的重要信號。不過對于企業(yè)而言，考量經(jīng)濟(jì)利益這其實是應(yīng)有的立場。如果過多地顧慮所謂企業(yè)形象和面子，硬著頭皮繼續(xù)開發(fā)，最終被套甚至拖累整個公司，這并非就是對社會負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。換而言之，斷臂求生亦是無奈之舉。

　　退地事件影響土地市場

　　雅戈爾退地，將對杭州樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。不知是否因為受到雅戈爾退地事件的影響，6月25日的土地出讓會，大多數(shù)開發(fā)商拿地非常克制，沒有誕生新的“地王”。而前幾個月，幾乎每一場土地出讓會都有新“地王”呱呱落地。

　　6月25日主城區(qū)共有5宗土地出讓，除了錢江新城南星單元地塊溢價率高達(dá)43%之外，其余地塊溢價率均不到1%，接近底價成交。先前最被看好的一宗三堡單元地塊，樓面起價18684元/平方米，依據(jù)上月土地市場行情推測，成交價突破20000元/平方米可能性非常大，可最終成交樓面價僅18723元/平方米。

　　事實上，只要拿到土地就能賺到錢，樓市的這種黃金期已經(jīng)過去。杭州樓市迄今仍有為數(shù)不少的高地價項目，為了謀求解套而苦苦掙扎。即便最終解了套，算上這幾年的財務(wù)成本以及失去的機(jī)會成本(沒有更多的資金投入到其他項目)，失去的遠(yuǎn)比得到的多。

　　現(xiàn)在的土地市場，除了資金實力雄厚的央企，大多數(shù)開發(fā)商都會對高價地敬而遠(yuǎn)之。在他們看來，雅戈爾就是一個活生生的例子，高價地的沉重代價。